La idea de que vivir en una casa de renta durante 10, 20 o incluso 30 años otorga automáticamente la propiedad sigue circulando como un mito urbano en México. Sin embargo, la legislación civil es clara: el simple transcurso del tiempo no convierte a un arrendatario en propietario.
El marco jurídico vigente establece condiciones estrictas para adquirir un bien inmueble por el paso del tiempo, y un contrato de arrendamiento, por definición, impide que se configure ese supuesto.
¿Rentar por más de 10 años da derecho a la propiedad?
La respuesta corta es no. El hecho de ocupar un inmueble durante una década o más bajo un contrato de renta no genera derechos de propiedad.
El Código Civil Federal regula tanto la figura del arrendamiento como las formas legales de adquirir bienes. En ningún apartado se establece que el arrendatario pueda convertirse en dueño por el simple hecho de permanecer en el inmueble durante varios años. El tiempo, por sí solo, no transmite dominio.
¿Qué es la prescripción positiva y cuándo aplica?
La confusión suele originarse en la figura jurídica conocida como prescripción positiva (también llamada usucapión). Este mecanismo permite adquirir la propiedad de un bien si se cumplen ciertos requisitos durante un periodo determinado.
Para que proceda, la posesión debe ser:
- En concepto de propietario
- Pacífica
- Continua
- Pública
El problema para los inquilinos es que, al existir un contrato de arrendamiento, reconocen expresamente que el dueño es otra persona. Jurídicamente, su posesión no es “originaria”, sino “derivada”.
¿Qué dice el artículo 2398 del Código Civil Federal sobre la renta?
El artículo 2398 del Código Civil Federal establece que los contratos de arrendamiento habitacional pueden celebrarse hasta por un máximo de 10 años.
No obstante, este límite se refiere únicamente a la duración del contrato, no a una eventual transferencia de propiedad. Es decir, que un contrato alcance su plazo máximo no significa que el inquilino adquiera derechos de dominio sobre el inmueble.
El vencimiento del acuerdo no transforma la naturaleza jurídica de la posesión.
¿Qué ha dicho la Suprema Corte sobre los inquilinos y la propiedad?
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido en diversos criterios que la ocupación derivada de un contrato de arrendamiento no puede convertirse en propiedad mediante prescripción positiva.
El razonamiento es técnico: quien renta reconoce la titularidad del arrendador, lo que impide que su posesión sea considerada “en concepto de propietario”, requisito indispensable para la usucapión.
Por ello, sin importar que hayan transcurrido 10, 20 o 30 años, el arrendatario no puede reclamar legalmente el inmueble como propio mientras su ocupación tenga origen en un contrato de renta.
Diferencia entre posesión derivada y posesión originaria
En términos jurídicos:
- Posesión originaria: Se ejerce con la intención y apariencia de ser propietario.
- Posesión derivada: Surge de un acto jurídico que reconoce a otro como dueño (por ejemplo, un contrato de arrendamiento).
El arrendamiento encuadra en la segunda categoría. Por lo tanto, no cumple los requisitos para iniciar un proceso de prescripción positiva.
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